L'EcoQuartier de Maboué

Le secteur de Maboué (entre les routes de Bonnemain et de Dinan) a été identifié comme un espace privilégié pour y aménager un EcoQuartier. L’objectif étant d’accueillir de nouveaux habitants et de nouvelles activités de service, dans un cadre de vie de qualité, en respectant les principes du développement durable et en veillant particulièrement à l’intégration de ce nouveau quartier dans la ville existante et le territoire qui l’entoure.

 

 

L’opération d’aménagement de Maboué a pour objectif de répondre aux besoins de Dol de Bretagne dans le domaine de l’habitat pour les dix prochaines années. Ce projet s’inscrit dans le cadre d’une démarche qualitative forte, qui vise à résorber une part des tensions existantes sur le marché local de l’habitat, à produire des logements adaptés aux besoins des Dolois à des prix abordables et à créer un nouveau quartier intégrant des éléments forts de développement durable.

 

Le projet consiste donc à créer un nouveau quartier, en continuité de l’existant et en transition avec l’espace rural.

L’opération d’aménagement sera accompagnée d’un espace de commerces et de services pour rééquilibrer leurs répartitions sur le territoire communal.

 

A terme, ce sont environ 275 nouveaux logements qui seront créés. Ils permettront ainsi de résorber l’insuffisance de l’offre sur Dol de Bretagne et d’infléchir la tendance de fuite des jeunes ménages vers les communes environnantes.

Par ailleurs, la part de locatif étant prépondérante sur le territoire communal, la ZAC de Maboué a donc pour objectif de proposer de nouveaux terrains à des prix attractifs pour que les jeunes ménages aient la possibilité de s’installer durablement sur Dol de Bretagne.

 

Cette accession à la propriété ne se fera pas au détriment de la qualité. Ainsi, le plan d’ensemble du futur EcoQuartier a été réfléchi de manière à favoriser la qualité de vie, le « vivre ensemble », la qualité paysagère et environnementale et à promouvoir les solutions innovantes.

 

 

Cette réflexion est menée dans le cadre d’une démarche de labellisation en EcoQuartier. Lancée en octobre 2008 à destination des collectivités et en réponse aux engagements de la loi Grenelle II, la démarche d’appel à projets « EcoQuartier » vise à promouvoir de nouveaux projets d’aménagement plus durables.

En décembre 2012, le lancement officiel du label national « EcoQuartier » a achevé la phase d’expérimentation de la démarche et a inauguré celle de sa consolidation et de son développement sur l’ensemble du territoire. Conçu comme un véritable instrument de la transition écologique, ce label permet d’encourager, d’accompagner et de valoriser des projets d’aménagement et d’urbanisme réellement durables. Il vise à distinguer l’exemplarité des démarches, à clarifier les conditions de réussite des EcoQuartiers et à passer à une diffusion à grande échelle.

 

 

Concrètement, un EcoQuartier est un projet d'aménagement urbain visant à intégrer des objectifs de développement durable et à diminuer son empreinte écologique. Ainsi, du point de vue environnemental, l'EcoQuartier concilie autant que possible différents enjeux dans le but de réduire son impact :

· une meilleure gestion des déplacements avec une limitation de l’usage de la voiture et une incitation à l'utilisation de transports doux (transports en commun s’ils existent, vélo, marche à pied).

· la réduction des consommations énergétiques : les bâtiments notamment, répondent à des exigences très strictes avec des consommations au m² aussi faibles que possible.

· les matériaux de construction doivent  faire l'objet d'une attention particulière (meilleure gestion des déchets de chantier, réutilisation d'éléments dans le cadre d'une réhabilitation...).

· la limitation de la production de déchets : le tri sélectif est de rigueur et les déchets verts peuvent être facilement compostés grâce à des emplacements prévus à cet effet (le compost pouvant ensuite être utilisé pour les jardins et les espaces verts).

· une réduction des consommations d'eau : les eaux pluviales peuvent être récupérées et utilisées pour arroser les espaces verts, nettoyer la voie publique ou alimenter l'eau des toilettes.

· le souci de favoriser la bio-diversité : maintien des continuités écologiques, préservation des habitats, développement des espèces, etc…

 

 

Dans ce type de projets, il est souhaitable d’impliquer les futurs habitants à la conception du quartier. En prenant ainsi part à la conception de leur futur lieu de vie, il sera ensuite plus facile d'en respecter les principes de fonctionnement (notamment les taux de tri ou de possession de  voitures : deux indicateurs souvent révélateurs du succès d'un EcoQuartier).  

Dans l’optique de réduction des déplacements, l’EcoQuartier tente d’établir un zonage multifonctions. Ceci sous-entend de pouvoir réunir dans ce nouveau quartier, évidemment du logement, mais aussi des services, des commerces (souvent au rez-de-chaussée des immeubles), des salles de réunion ou des équipements publics. 

Enfin, la mixité sociale est une priorité dans l’élaboration d’un EcoQuartier. Celle-ci est encouragée par divers moyens : en cherchant à accueillir à la fois des personnes propriétaires de leur logement et d’autres en situation de location, en variant la taille des logements ou en en aménageant  certains spécialement pour certaines catégories de personnes (personnes à mobilité réduite, personnes âgées).

 
La réponse à donner aux besoins de mixité sociale et fonctionnelle, l'adéquation avec la demande et les enjeux locaux, la proposition de modèles alternatifs pour l'habitat, peut permettre d’impulser une modification des comportements et des modes de vie et ainsi de recréer des solidarités de voisinage, nécessaires au bien « vivre-ensemble ».

  • Le secteur qui accueillera l’EcoQuartier  se compose de deux zones distinctes : 

    1 : 3 hectares 62 à l’ouest de la route de Bonnemain.

    2 : 9 hectares 90 à l’est de cette même route.

     

     

    Le secteur 1 est composé de deux microsecteurs (A et C), de part et d'autre d'une zone humide centrale (B).

     

    Le secteur A se compose de terrains cloisonnés au sud-ouest par un cours d'eau et des boisements de peupliers. Il est partiellement recouvert d'un verger sur sa partie nord-est.

    Le secteur C correspond à un secteur en partie haute, bordé par un boisement classé au sud-ouest et détaché de la zone urbanisée actuelle.

     

    Le secteur 2 est composé d'une grande parcelle agricole fortement marquée par le végétal (haies ou alignements d’arbres) sur ses limites ouest, nord et est.

     

    Une exploitation agricole est présente sur les deux secteurs et notamment sur le secteur 2, porteur du siège de l’exploitation. Cette exploitation produisait initialement du lait mais les conditions d’acquisition des terres agricoles par la commune prévoyaient à terme une cessation de la production laitière. Celle-ci est effective depuis le mois d’août 2014.  

  •  

    Préalablement à l’engagement dans une démarche de création de ZAC sur le secteur de Maboué, la ville de Dol a souhaité réaliser un certain nombre de diagnostics afin de prendre en compte les principales caractéristiques initiales du site et aussi des franges immédiates.

     

    Ces différents diagnostics ont notamment concerné :

    LE MILIEU PHYSIQUE (la climatologie, la qualité de l’air, la topographie, la géologie et l’hydrologie)

    LE MILIEU NATUREL (les sites naturels protégés et inventoriés, l’environnement proche, le milieu naturel en périphérie, les formations végétales et flores identifiées sur le site d’étude, la faune et enfin les connexions et continuités écologiques)

    L’ANALYSE PAYSAGERE (les perceptions périphériques pour une vision plus globale, la topographie et les perceptions des sites, les perceptions lointaines et les espaces verts de proximité)

    LE MILIEU HUMAIN ET SOCIO-ECONOMIQUE (la démographie et les caractéristiques socio-économiques, l’analyse du parc de logements, l’occupation foncière et les règles et documents supérieurs) 

    L’ANALYSE  URBAINE (la structure urbaine, les équipements et les activités)

    L’ANALYSE  ARCHITECTURALE (le bâti ancien, les maisons de ville, le bâti récent et le patrimoine)

    L’ANALYSE  VIAIRE (les structures viaires, les déplacements doux et les barrières structurantes)

    L’ANALYSE DES RESEAUX (la topographie et les réseaux de télécommunication, d’eaux pluviales, d’eaux usées, de gaz et d’eau potable)

    LA GESTION DES DECHETS 

    L’AMBIANCE SONORE  

     

     

    Les principales caractéristiques mises en évidence par les diagnostics, concernent :

     

    ·         l’existence sur la plus grande partie du site, de cultures intensives (blé et maïs) et de prairies fortement fertilisées ayant notablement artificialisé le secteur et ayant entraîné l’absence d’espèces protégées, rares ou menacées ;

    ·         la présence d'une zone humide sur l'aire d'étude et de haies bocagères obligeant une attention particulière à la préservation de ces espaces ;

    ·         l’absence de site archéologique répertorié à ce jour par la Direction des Affaires Culturelles (DRAC) ;

    ·         la proximité du centre ville et des équipements publics, ce qui favorisera les déplacements doux. ;

    ·         l’enclavement du secteur au niveau routier avec la présence à l’angle de la route de Bonnemain (qui irrigue le site) et de la rue de Dinan (qui représente l’axe principal à rejoindre) d’une maison inventoriée au patrimoine culturel de Bretagne ;

    ·         le raccordement  aisé à l’ensemble des réseaux existants.

     

  •  

    Les diagnostics préalables ont ainsi permis d’identifier les principaux enjeux inhérents au projet :

     

    Concernant les enjeux sociaux : maintenir un accroissement régulier de la population en favorisant les conditions de la mixité sociale.

    • Un coût du foncier raisonnable
    • Des logements adaptés aux différentes tranches de population
    • Des services à la population

     

    Concernant les enjeux paysagers et environnementaux : assurer une bonne intégration paysagère du futur quartier et préserver les milieux sensibles.

     

    • Protéger la zone humide et mettre en place des mesures compensatoires pour les parties impactées.
    • Protéger les espaces boisés classés du secteur
    • Créer des espaces « naturels » en accompagnement du développement urbain
    • Protéger les cours d'eau  en transit sur la zone

     

    Concernant les enjeux urbains : réussir l’intégration du futur quartier au sein de la ville.

     

    ·      Réaliser un projet urbain à l'échelle des secteurs de développement du PLU

    ·      Rechercher une mixité urbaine avec des usages multifonctionnels des espaces publics

    ·       Produire une offre différenciée de logements

    ·      Créer des formes urbaines innovantes allant dans le sens de la qualité de vie des habitants  

     

  •  

    Les études de programmation réalisées à ce jour et qui intègrent tous les enjeux identifiés à l’issue de la phase « diagnostic » sont les suivantes : 

    • le périmètre du projet et le plan d’organisation du site.
    • une étude d’impact.
    • le programme de logements et d’équipements publics.
    • le bilan financier prévisionnel.
    • le cahier des charges de cession des terrains et de règlement de la ZAC.

     

    Le périmètre du projet et le plan d’organisation du site :

    Le périmètre du projet était déjà arrêté lors de la validation du dossier de création de la ZAC, ne serait-ce que par sa situation par rapport aux espaces le bordant : une zone bâtie au nord et à l’ouest, une zone naturelle et de loisirs à l’est et une zone agricole au sud.

     

    Le plan d’organisation est arrêté avec la seule présence d’un axe à vocation routière desservant le site du nord au sud, la création de placettes et de coulées vertes autours desquelles se positionnent les habitations et l’aménagement de tout un réseau de voies douces pour desservir l’intérieur du site et le relier aux connexions extérieures.

     

     

    Une étude d’impact est mise en œuvre afin de répondre classiquement aux trois objectifs suivants :

    ·         aider le maître d’ouvrage dans la conception de son projet ;

    ·         informer le public ;

    ·        fournir un document d'aide à la décision pour les services chargés de l'instruction administrative du dossier.

     

     

    Une première version a été transmise à l’Autorité Environnementale et des compléments d’étude sont en cours de réalisation. 

     

    Le programme de logements et d’équipements publics est à ce stade relativement précis avec délimitation des diverses zones d’habitats (logements locatifs, sociaux et/ou accession sociale à la propriété, habitat traditionnel sur terrain de 200 à 250 m², habitat individuel groupé,  habitat semi-collectif et collectif), des espaces naturels et de loisirs, des espaces publics (voies, placettes, salle publique, espaces jeux).

     

    Concernant ce programme, les partenaires immobiliers locaux ont été consultés (bailleurs sociaux, promoteurs et opérateurs privés habitués à travailler dans la région) et en ont validé les grands principes.

     

     

    Le bilan financier prévisionnel :

                Un premier budget annexe prévisionnel de 3 M€ était voté dès l’engagement de l’opération en mars 2010. Il a ensuite été précisé dans le cadre du dossier de création de la ZAC.

     

    Le cahier des charges de cession des terrains et de règlement de la ZAC :

    Que les terrains soient commercialisés en régie directe ou via un promoteur, leurs cessions seront encadrées au travers d’un cahier des charges qui, outre les règles d’urbanisme propres à la ZAC, imposera des objectifs notamment dans les domaines du développement durable et de l’architecture (un architecte conseiller sera missionné pour ce suivi).

     

  • Le projet prévoit aujourd’hui une SHON totale d’environ 24 000 m2 dont 21 800 m2 en rapport avec du logement. 

    La production de 275 logements est envisagée sur le site dont 161 individuels ou groupés et 114 en semi-collectifs ou collectifs. 

    Le futur EcoQuartier aura vocation à accueillir toute les catégories sociales présentes sur la ville (personnes seules ou familles, propriétaires ou locataires, jeunes ou moins jeunes, locataires du parc privé ou des bailleurs sociaux, personnes en situation de handicap ou non, etc…). 

     

    Une salle de quartier sera aménagée à proximité immédiate de la place principale située au coeur du quartier. 

    La surface constructible intègre aussi 5 200 m2 destinés à accueillir des commerces ou des services.

    Il faut noter que les calculs de densité de logements prennent en compte dans le périmètre de la ZAC d’une zone humide de 13 515 m2 et la présence assez généreuse d’espaces verts en proximité immédiate des logements et des voies de circulation : uniquement 62 % de surfaces cessibles par rapport à la surface totale hors zone humide.

     

  • Patrimoine d’hier et de demain

    En donnant au futur EcoQuartier le nom originel du site (Maboué), la ville de Dol souhaite clairement valoriser l’histoire locale et respecter l’identité des lieux. 

    S’agissant d’un projet en extension urbaine, c’est surtout un patrimoine naturel qui est aujourd’hui présent sur le site : alignements d’arbres, ruisseaux, zone humide.  

    Au-delà de leur conservation au titre du maintien de la trame verte et bleue, il paraissait évident aux élus de maintenir la présence de ces éléments au titre de leur existence dans le paysage et de l’identité qu’ils peuvent donner au site. 

    Il faut noter la présence ancienne d’un aqueduc enterré sur la principale parcelle concernée par le projet. Cette canalisation constituée d’éléments de terre cuite avait pour vocation à partir du XVIIème siècle, d’alimenter la cité doloise en eau potable à partir de la source de Clairet, située à quelques centaines de mètres au sud du projet et dont le ruisseau traverse le site du sud vers le nord. L’exploitation agricole des lieux a largement hypothéqué les chances de retrouver des vestiges de la canalisation compte tenu des multiples opérations de labour qui se sont succédé depuis plusieurs décennies. Par contre, dans une parcelle située en contrebas (à l’est) dans l’espace naturel de la Vallée du Guyoult, cet ancien aqueduc réapparaît en surplomb sur une bonne centaine de mètres. Un panneau explicatif permet aux promeneurs de prendre conscience que nos prédécesseurs ne reculaient devant aucun effort pour améliorer leurs conditions de vie. 

     

     

    Identité et mémoire

    Comme évoqué précédemment, le nom retenu pour désigner l’EcoQuartier marque le souci de la ville de Dol d’inscrire ses aménagements dans une continuité historique. Ainsi, les noms des différentes rues et venelles seront choisis en totale harmonie avec le site et son histoire.

    La présence sur le site d’un verger conservatoire de la pomme de Rouget de Dol (variété spécifique à la région) permettra elle aussi de rattacher ce nouveau quartier à l’histoire locale.

     

     

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    La localisation de l'EcoQuartier s'inscrit logiquement dans la politique raisonnée de la ville de lutter contre l’étalement urbain. La lecture d’une carte montre clairement que le secteur de Maboué regroupe les derniers terrains constructibles, disponibles à moins d’un kilomètre et demi du centre-ville, c'est-à-dire à moins de 20 minutes à pied. De plus, ce quartier se situe à proximité immédiate de nombreux équipements publics : gare SNCF et espace naturel à l’est, collège, lycée, salles de sport et terrain synthétique de football à l’ouest et enfin piscine, cinéma et espace culturel (médiathèque, ludothèque et salle de spectacles) au nord.

    Cette localisation assez exceptionnelle crée de fait des enjeux importants en terme d’aménagement des terrains disponibles.

    Optimisation de l'espace/densité

    L’optimisation de la surface disponible se réalise à deux niveaux différents :

    -          au niveau des surfaces cessibles : la typologie des logements produits (habitat groupé et semi-collectifs) et les surfaces concédées (pas de maisons individuelles sur des terrains supérieurs à 300 m2) induisent mécaniquement une densité d’environ 36 logements par hectare cédé.

    -          au niveau des espaces publics : la volonté de limiter l’usage de la voiture au sein de l’EcoQuartier génère la création de voies de faibles gabarits (moins de 5,5 m pour les voies à double sens et uniquement 3 m dans toutes les venelles qui desserviront les habitations individuelles et sur lesquelles l’espace sera partagé : priorité aux piétons et aux vélos et tolérance de la voiture à vitesse réduite). De même, le regroupement des ordures ménagères sur des points de collectes enterrés, évitera la création des placettes de retournement nécessaires aux camions bennes lorsque ceux-ci collectent les ordures en porte à porte.

    Pour autant, force est de constater que malgré ces principes d’aménagement favorables à une compacité des espaces publics, ceux-ci mobiliseront quand même plus de 35 % de la surface disponible. Ceci semble être la conséquence de la présence d’espaces verts assez généreux, d’un système de gestion superficiel des eaux de pluies (noues) et du maintien quasi absolu des trames vertes et bleues existantes sur le site.  

     

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    Intimité et convivialité

    L’EcoQuartier est desservi par un axe structurant (à double sens de circulation) à partir duquel sont positionnées les placettes autour desquelles viendront s’implanter les maisons. La petite taille de ces îlots bâtis (20 logements maximum) favorisera la construction de liens sociaux

    La composition du bâti dans le projet prend en compte la notion d’intimité pour la plupart des logements, en créant des bandes de logements séparées des autres par des espaces publics, voies ou espaces verts, ne mettant pas de façades principales de maisons en vis-à-vis.

    Seuls les arrières de terrains sur lesquels seront positionnés les garages, seront accessibles en voiture (aménagement de venelles en sens unique). Ainsi les véhicules motorisés ne pourront pas accéder aux placettes qui seront de véritables espaces de vie à disposition des habitants qui pourront alors les investir en toute sécurité.

    Concernant les immeubles collectifs, leur conception répondra aux exigences de réduction des bruits liés à la structure, ainsi il ne sera créé de parties communes internes au bâtiment de type hall fermé afin d'éviter la résonance. L'accès aux logements se fera donc uniquement par des coursives.

     

    De petits aménagements (jeux pour petits ou grands, bancs à disposition des passants, jardins partagés, etc..) seront installés sur les placettes afin de favoriser l’expression des relations de voisinage. Celles-ci seront aussi encouragées par la mise en commun de certains espaces nécessaires à la réalisation de petits gestes quotidiens (stationnements, boites aux lettres, conteneurs à déchets) représentant autant d’opportunités pour créer du lien social.

    Les commerces accueillis le long de la rue de Dinan participeront au dynamisme du quartier.

    La proximité immédiate de nombreux équipements publics (gare, collège, lycée, salles de sport, terrain de football, piscine, médiathèque, ludothèque, cinéma, skate parc, maison de retraite et foyer de vie, espace naturel de la Vallée du Guyoult, etc…) ne semble pas nécessiter la construction de nouveaux bâtiments pour répondre aux besoins des futurs habitants. Pour autant le souci toujours légitime de la population de se retrouver afin de partager des projets ou tout simplement de passer de bons moments ensemble ; va induire la construction d’une maison de quartier au sein du principal ilot de logements. 

     

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    Insertion urbaine et paysagère

    L’EcoQuartier de Maboué doit être considéré comme une continuité de l'urbanisation actuelle (rue de Dinan) et deviendra un espace de transition entre l'urbain, l'espace naturel de la vallée du Guyoult et les terres agricoles environnantes.
     

    Le site initial correspond dans sa majeure partie à une grande parcelle agricole bordée par un ruisseau (Clairet) et des alignements d’arbres. Le projet consiste donc à maintenir  cette trame verte et bleue en positionnant la voie principale (motorisée) au milieu et en aménageant des cheminements doux le long des arbres et du ruisseau. Ces voies douces seront directement connectées sur les cheminements déjà existants en périphérie et assureront le lien entre l’urbain et la campagne. 

    L’éloignement des maisons par rapport aux grands arbres présents sur le site sera un facteur favorable pour se protéger à l’avenir des velléités des habitants craignant souvent  des chutes de branches mortes sur leur terrain. 

    La topographie sera par ailleurs utilisée au mieux. Ainsi, les formes urbaines variées s’intègreront dans une parcelle en pente, par l’augmentation progressive de la hauteur du bâti, depuis le sommet  de la parcelle au sud jusqu’à la vallée du Guyoult au nord-est  (de R+1 à R+2 + combles). 

    En liaison avec la vallée du Guyoult, il sera créé des coulées vertes intégrant la gestion des eaux du nouveau quartier par des noues paysagères. Ainsi l'EcoQuartier  renforcera  l'attractivité de l'espace naturel par des interactions avec une partie plus urbaine.  

     

     

     

    Composition et forme urbaine 

    Le long de l'axe principal afin de créer un véritable coeur de quartier, il sera positionné une placette centrale qui accueillera des logements semi-collectifs ainsi qu'une salle de réunion.

    La volonté d’atteindre une densité suffisante de logements (plus de 30 par hectare dédié à l’habitat) induit  la juxtaposition d’opérations de densités variées allant des maisons individuelles sur des petites parcelles (lots étroits qui inciteront à grouper les logements et à créer une continuité urbaine), vers des opérations collectives ou semi-collectives en R+2 maximum.  

    Toujours dans l’objectif d’atteindre une densité suffisante, les formes urbaines compactes seront privilégiées, telles que dans la rue de Dinan (maisons mitoyennes  avec un étage et un comble).  

    Cependant la qualité des espaces non bâtis permettra de maintenir un sentiment d’ouverture vers l’extérieur ; ainsi une certaine densité végétale accompagnera la densité urbaine. 

     

     

    Qualité architecturale et urbaine 

    Le désir d’habiter l’EcoQuartier sera créé par la présence : 

    ·         des coulées vertes autour desquelles viendront s’implanter les maisons et qui deviendront de véritables espaces de vie ;

    ·         des orientations Sud/Sud-Est  qui  couplées à la densité, permettront à la fois des ouvertures sur les jardins et les coulées vertes ainsi que la préservation de l'intimité des logements ;

    ·         des venelles qui desserviront les lots par l’arrière pour permettre l’accès des véhicules motorisés ;

    ·         de petits cheminements qui favoriseront  les déplacements doux à l'intérieur de l'EcoQuartier mais aussi vers l'extérieur et feront que celui-ci devienne partie intégrante de la ville ; 

    et plus généralement au travers de la diversité des ambiances architecturales.

     

    Créativité 

    Un cahier de prescriptions et  de recommandations architecturales, paysagères, et environnementales sera élaboré. Ce document  plus incitatif que restrictif, constituera  un document pédagogique à l'usage des futurs constructeurs et offrira de grandes libertés en matière d'architecture.  

    Son application sera assurée par l’architecte conseil qui sera missionné par la ville et qui devra viser chaque demande de permis de construire avant instruction. 

    Ainsi la créativité architecturale (formes, matériaux, pentes de toit, etc....) sera permise, dès lors qu'une cohérence avec les logements proches sera préservée et que les choix seront  justifiés.

     

     

  • Le futur EcoQuartier a surtout vocation à accueillir des logements (de toutes sortes) pour les personnes qui souhaitent venir habiter à Dol et ainsi profiter des nombreux services déjà présents sur la commune.

    En effet, la ville de Dol est déjà bien équipée en services ou bâtiments publics (scolaires, sportifs, culturels, associatifs, centres de loisirs, etc…) et aucun véritable besoin supplémentaire ne se fait sentir en ville, que ce soit dans l'EcoQuartier ou ailleurs. Pour autant le besoin légitime de la population de se retrouver pour échanger sur des projets ou tout simplement de passer de bons moments ensemble, va justifier la création d’une salle de quartier au sein de ce nouveau projet urbain. De même, une micro-crèche à gestion privée pourra facilement trouver sa place au sein de l'EcoQuartier.

    Concernant l’activité commerciale, celle-ci est aujourd’hui essentiellement concentrée en centre-ville et sur la partie orientale de la commune. Demain près de 5 000 m2 pourront accueillir des activités commerciales ou de services au nord-ouest de l'EcoQuartier (le long de la rue de Dinan) afin de rééquilibrer l’offre au niveau communal et d’apporter une attractivité au nouveau quartier. A cet effet, des porteurs de projets ont déjà montré leur intérêt pour ces futurs emplacements.

     

     

     

    Il faut noter qu’afin de favoriser la diversité des fonctions, ces activités commerciales ou de service seront accueillies en pied d’immeubles dans des bâtiments constituant un véritable front de rue et avec la présence de logements collectifs dans les étages.

    Il faut enfin rappeler que l’importance et la qualité des espaces publics disséminés au sein de l'EcoQuartier (coulées vertes le long desquelles s’implanteront les habitations) seront des facteurs qui viendront favoriser l’animation en tant que véritables espaces de récréation et de convivialité. De même, la qualité paysagère du projet, son maillage en voies douces et sa connexion sur son environnement proche (et notamment à l’est sur l’espace naturel de la Vallée du Guyoult), feront très logiquement de l'EcoQuartier de Maboué, un prolongement du réseau de cheminements piétonniers disponibles pour l’ensemble des promeneurs. 

     

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    La phase de chantier, directement gérée par la collectivité aura pour objectif de limiter l’évacuation des matériaux hors du site et de favoriser l’emploi de matériaux locaux et le recours aux circuits courts.

     

    Ainsi, la terre végétale sera réutilisée pour la création de talus bocagers ou de merlons paysagers.

    La constitution des voiries sera réalisée prioritairement à partir des sols en place, traités à la chaux. Cette technique permettra de limiter les transports inhérents à toute évacuation des terres et de l’approvisionnement en  matériaux de substitution.

    Les gabarits des voies seront limités et ainsi les besoins en matériaux seront réduits.

    Les eaux de pluies seront prioritairement collectées de façon superficielle afin de se dispenser de la mise en place d’un réseau enterré.

     

    De manière plus globale, les appels d’offres favoriseront les entreprises ayant une démarche environnementale clairement exprimée.

     

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    Dès l'élaboration du cahier des charges il a été mis en avant la volonté de privilégier les déplacements doux et de limiter l’usage des véhicules motorisés au sein de l'EcoQuartier.

    Ceci se traduit par la seule présence d’un axe central, ouvert à la circulation motorisée en double sens. Parallèlement à cet axe, (à distance plus ou moins proche) sera aménagée une voie douce, réservée aux piétons et aux vélos.

    Toutes les voies qui viendront se greffer sur cet axe principal au sein de l'EcoQuartier, seront gérées soient en espaces partagés (zones de rencontre, limitées à 20 km/h avec priorité aux piétons = cas des venelles qui desserviront les garages en périphérie des lots) ou totalement inaccessibles aux voitures (placettes autour desquelles les habitations seront positionnées).

    Ce maillage de voies douces sera directement relié à toutes celles existantes en périphérie du site, et notamment au nord, pour rejoindre l’espace de loisirs de la Ville Nicault puis le centre-ville où à l’est pour accéder à la gare ou à la Vallée du Guyoult.

     

     

    La place de la voiture

    Au sein de l'EcoQuartier la voiture occupera une place minimale et tout sera mis en œuvre pour en limiter les nuisances liées à son usage.

    La vitesse sera limitée à 30 km/h (axe principal) et à 20 km/ dans tout le reste du quartier (espaces de rencontre).

    Afin de s’assurer que ces limitations de vitesse soient bien effectives, les voies accessibles aux voitures seront étroites et sinueuses. Cette configuration initiale des lieux permettra ensuite de s’affranchir de la mise en œuvre de dispositifs destinés à ralentir les voitures, toujours coûteux et souvent bruyants.

     

    Pour chaque logement individuel, deux places de stationnement sont prévues à l’intérieur des lots et il sera aménagé sur l’espace public, une place « visiteur » pour deux logements. Les véhicules stationneront à l'arrière des logements dans des garages ou carports séparés des habitations, de manière à favoriser la continuité urbanistique de la rue (pas de garages collés aux maisons) et mieux encore pour éviter que ces garages soient rapidement transformés en annexe de la maison et d’ainsi retrouver les véhicules stationnés sur l’espace public.

     

    Concernant les immeubles collectifs, leur localisation à proximité immédiate des commerces ou services ou de la future salle de quartier, permettra de mutualiser les places de stationnement compte tenu des besoins décalés.

     

     

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    La création des îlots de maisons le long d’axes est-ouest  permettra une orientation privilégiée des façades, favorisant ainsi une architecture bioclimatique et la présence  de panneaux solaires en toiture. Les performances thermiques des constructions devront évidemment être conformes à la RT 2012 dans la première tranche qui sera livrée. Ensuite, il sera envisagé la livraison de bâtiments passifs voire à énergie positive.

     

     

    L’implantation des maisons favorisera l’installation de panneaux solaires. Les bâtiments collectifs devront quant à eux obligatoirement prévoir la production d’eau chaude sanitaire solaire.

     

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    Comme sur tout le territoire communal, le compostage sera favorisé afin de réduire le volume des déchets. Cette démarche sera favorisée par la mise à disposition gratuite de composteurs.

     

    Le broyage des déchets verts sera lui aussi favorisé par la mise à disposition à prix modique de broyeurs de bonne qualité (robustesse du matériel et capacité à broyer  des branches d’une certaine taille).

     

    De manière générale, toutes les entreprises intervenant sur l’EcoQuartier seront soumises à une charte de chantier propre. Les entreprises seront choisies en fonction de leur respect des principes de développement durable et de gestion des déchets (critère de choix dans les appels d’offres).

     

    Plus ponctuellement, la constitution des voiries sera réalisée prioritairement à partir des sols en place, traités à la chaux. Cette technique permettra de limiter les transports inhérents à toute évacuation des terres et de l’approvisionnement en  matériaux de substitution. Ceci se traduira directement par un gain sensible sur le plan de l’environnement : préservation des ressources naturelles et diminution des déplacements motorisés (économies en carburant, moindre nuisances sonores et limitation des dommages aux voiries environnantes). 

     

    Le broyage par les services municipaux des tailles d’arbustes produites sur l’espace public est déjà pratiqué de manière assez régulière au niveau de la ville. Demain ce broyage sera systématisé au niveau de l’EcoQuartier afin de récupérer en quantité suffisante de quoi pailler les massifs mais surtout pour inciter les habitants à faire de même au niveau de leur jardin.      

     

    Tous les dispositifs aujourd’hui mis en œuvre sur le territoire communal au bénéfice des particuliers et des entreprises, seront reconduits sur l’EcoQuartier (tri sélectif, broyage des déchets verts, accès à la recyclerie) ou  optimisés (fourniture gratuite de composteurs).

     

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    Réduction de la consommation

    En dehors des actions récurrentes de sensibilisation de la population aux économies d’eau menées par la ville de Dol, le livret de présentation du futur EcoQuartier insistera particulièrement sur les bons reflexes à adopter pour toujours faire mieux.

    Dès maintenant, il est acquis que le prix de vente des lots individuels intégrera la fourniture d’une cuve de récupération des eaux de pluie que chaque acquéreur s’engagera à mettre en place sur son terrain.

    En parallèle, une réflexion est engagée sur l’opportunité de mettre en œuvre le même principe pour la récupération des eaux grises et leur réutilisation dans le système de vidange des toilettes. 

    Concernant les immeubles collectifs, certains seront pourvus de fosse de récupération des eaux de pluie, à destination des Services Techniques de la ville afin que ceux-ci puissent y puiser l’eau nécessaire aux arrosages (de moins en moins fréquents) et au nettoyage du mobilier urbain ou de la voirie (approvisionnement de la balayeuse).

     

     

    Gestion intégrée des eaux pluviales et usées.

    Tous les lots de grandes surfaces devront faire l’objet d’un traitement au niveau de la parcelle (noues ou chaussées poreuses) afin de tamponner les volumes rejetés dans le milieu récepteur.

    En dehors des voies destinées à accueillir les déplacements motorisés, les différents cheminements seront réalisés avec des revêtements perméables.

    Hormis la partie située au sud-est, les eaux pluviales seront collectées par un réseau superficiel, constitué d’une succession de noues végétalisées qui en dérivation pourront alimenter de petites mares. Ces différents éléments participeront par ailleurs à la dimension bioclimatique de l’EcoQuartier.

    Le bassin de rétention qui sera positionné à l’aval du réseau enterré, aura une forme (faible profondeur) permettant de lui donner une fonction d’espace vert de loisirs utilisable hors temps de fortes pluies.

    La zone humide située au nord-ouest du site sera aménagée sommairement (platelages en bois) afin d’en faire un lieu de promenade au contact de l’eau (cf. bassins de rétention des eaux dans la vallée du Guyoult). 

     

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    Le projet étant inscrit dans une démarche de création de ZAC (Zone d’Aménagement Concerté), une étude d’impact a été réalisée pour appréhender les effets du projet sur l’environnement. A cet effet, un inventaire précis de la situation existante a été établi, avec notamment pour le milieu naturel :

     
    -Les sites naturels protégés et inventoriés

    -Le site et son environnement

    -Le milieu naturel en périphérie de la ZAC

    -Les formations végétales et flores identifiées sur le site d’étude

    -La faune

    -Les connexions et continuités écologiques.

     

    A l’issue de ce diagnostic, la présence d’espèces protégées n’a pas été été identifiée sur le site.

    L’objectif majeur du projet est d’impacter le moins possible le milieu naturel. Le premier article publié dans le bulletin municipal avait pour titre : Quand la nature vient dans la ville (et évidemment pas l’inverse).

    Ainsi, toutes les grandes orientations du projet ont pour objectif de préserver tous les principaux maillons qui constituent la trame verte et bleue : fossés, ruisseaux, mares, zone humide, haies bocagères, alignements d’arbres, bosquet , etc…

    Après de multiples hypothèses, seule la zone humide située au nord-ouest du site sera légèrement impactée (800 m2 environ sur un total de 13 515 m2). L’objectif étant de créer une voie qui desservira le site sans avoir à détruire une maison au caractère architectural remarquable ou sans transiter dans un quartier résidentiel aux voies de circulation non dimensionnées pour un tel objectif.

    Cet aménagement devra répondre évidemment à un certain nombre de contraintes et notamment à celles de préserver des espaces de circulation de la faune et de maintenir la transparence hydraulique de la zone humide.

     

    Gestion et usage des espaces verts

    Par le choix des espèces retenues (locales ou particulièrement adaptées au site), par les ambiances qui seront données aux espaces verts (naturelles, spontanées, pas hautement  jardinées) et par les modes de gestion qui seront retenus (gestion différenciée mais essentiellement extensive), la biodiversité animale et végétale aura toute sa place pour se maintenir et se développer sur le site.

    La réalisation par la collectivité des clôtures privatives donnant sur les espaces publics sera le gage d’un aménagement contribuant à la constitution de la trame verte : pose des grillages en retrait des limites de propriété et plantations de haies fleuries.

    La pose de nichoirs opérée récemment avec succès dans la vallée du Guyoult  toute proche  (accueil de chouettes hulottes) pourra être renouvelée pour des espèces de plus petites tailles. Les ruches déjà installées en périphérie du site seront laissées en place afin de poursuivre la production par la ville de Dol du fameux miel de la Vallée du Guyoult.

     

    Les espaces verts qui seront aménagés au sein de l’EcoQuartier feront l’objet d’une gestion différenciée selon leur emplacement le long de l’axe principal, en cœur d’îlot ou en périphérie. Dans tous les cas le futur mode de gestion aura été identifié dès la conception des espaces (pelouses, massifs, prairies, taillis, etc…)  afin que celui-ci soit en cohérence avec les objectifs fixés (préférence des prairies fleuries aux pelouses rases, présélection d’essences locales en fonction de leur robustesse et de leurs caractères non-toxiques et non-allergènes et choix définitifs des espèces à croissance lente et demandant peu d'entretien).

    C’est à ce titre que l’EcoQuartier pourra être une vitrine de l’approche écologique que la ville souhaite mettre en œuvre sur l’ensemble de son territoire. Aujourd’hui dans de nombreux quartiers les espaces verts ont été aménagés de façon très traditionnelle et leurs besoins d’entretien ne sont plus en rapport avec les pratiques actuelles qui ont notamment vocation à s’affranchir de l’utilisation des produits phytosanitaires.    


     

  • Lorsqu’on évoque l’EcoQuartier de Maboué, deux aspects viennent spontanément à l’esprit ; non pas qu’ils soient plus importants que d’autres, mais surtout parce qu’ils correspondent à une véritable rupture par rapport aux projets déjà initiés sur le territoire communal : la densité en logements et la place (ou plutôt le manque de place) de la voiture sur le site.

    Comme beaucoup de communes situées hors des grands centres urbains, Dol de Bretagne n’a jamais fait preuve de beaucoup de sobriété foncière jusqu’à maintenant.

    Bien que le SCOT du Pays de St Malo n’exprime pas des objectifs de densité dans sa forme actuelle, il est clairement apparu aux élus que le projet de Maboué devait marquer un tournant important par rapport aux pratiques récentes.

    Grace à la présence de petits programmes de logements collectifs et au recours à des formes compactes pour accompagner la construction des maisons individuelles, le projet est aujourd’hui bâti sur un objectif de 36 logements par hectare.

     

     

    Concernant la voiture, les élus ont voulu aussi marquer une intention forte en ne lui donnant pas une place majeure dans le projet. Ceci se traduit par la présence d’un unique axe central à deux voies de circulation et par un maillage du quartier avec des voies de faibles largeurs, en sens unique et gérées selon le principe des espaces de rencontres (vitesse limitée à 20 km/h et priorité aux piétons et aux vélos). 

    Au-delà des aspects financiers liés aux économies réalisées en limitant le gabarit des voies, c’est tout un état d’esprit que les élus espèrent modifier au sein de ce nouveau quartier. En extrayant le plus possible les futurs habitants de ce mode de circulation qui a parfois tendance à rendre égoïste et à se sentir invulnérable, les élus espèrent les (re)sensibiliser à la présence des autres et ainsi améliorer les relations sociales au sein du quartier ……et à l’ensemble de la ville ?