Un nouveau visage pour le quartier des Beauvais

Le domaine du Grand Beauvais

Suite à la mise en service du nouveau terrain synthétique, le stade Tézé Herbert va changer prochainement de destination. En effet, la localisation privilégiée de ce terrain justifie pleinement sa reconversion dans le cadre de l’accueil de nouveaux logements : le Domaine du Grand Beauvais.

 

 

La ville de Dol de Bretagne doit s’adapter à l’évolution de la demande croissante de nouveaux résidents. Cette adaptation passe par la maîtrise du développement des secteurs résidentiels mais aussi par la recherche d’un renouvellement urbain afin de localiser les nouveaux habitants au plus près du centre-ville et de ses équipements.
C’est dans cet esprit que le « Domaine du Grand Beauvais » s’inscrit !

 

 

Le projet est situé au centre de la ville de Dol de Bretagne, à l’intersection de la rue des Beauvais et de la rue de Belle Lande.

Le projet s’implante en lieu et place du terrain de sport dénommé « stade Tézé Herbert ».

 

Le projet consiste en la création d’un nouveau secteur d’habitat qui permet la réalisation de 35 logements dont 23 lots libres.

Ces lots et macro-lots devront accueillir des constructions à usage principal d’habitation. Deux  macro-lots sont créés le long de la rue de Belle Lande et cédés à Emeraude Habitation pour la réalisation de maisons en bandes de type « maison de ville » : 8 logements en location et 4 en accession sociale à la propriété.

 

  • Afin de s’intégrer de façon harmonieuse avec l’environnement existant le projet repose sur des objectifs d’aménagement bien précis :

    S’appuyer sur les franges urbaines existantes afin d’intégrer le quartier à la ville et d’amoindrir la notion d’enclave.

    Cette notion doit se transcrire par : 

    1.    La mutualisation de l’accès avec la rue Eléonor Daubrée 

    2.    Le travail d’une coulée verte en appui sur la frange Est. 

    3.    La création d’une liaison douce (piéton et cycle) à l’échelle de la ville et en appui sur la coulée verte. Cette liaison s’inscrit avec le projet de passerelle au-dessus de la voie ferrée. 
     

    Établir de vrais liens avec les autres franges.

    Secteur A (frange Ouest) :

    Une intimité

    La rue comme espace de partage

    Des parcelles en lanières

    Une implantation bâtie souple et diversifiée

    Secteur B (frange Sud) :

    Des gabarits de bâtis importants

    L’émergence d’un front de rue (rue de Belle Lande)

    Secteur C (frange Est) :

    Un cadre paysager

     

    Penser le projet dans une démarche de qualité (une image valorisante, un cadre de vie agréable).

     

    Offrir une diversité de logements (individuel, intermédiaire…).

     

    Gérer les eaux pluviales de façon alternative.

    Optimiser les volumes de stockage et leurs intégrations sur le site,

    Maintenir et affirmer une trame paysagère en frange du secteur C (à l’Est).

     

    Valoriser l’exposition du site.

    Optimiser l’orientation des logements en fonction des contraintes de dessertes.

     

    Effectuer un travail sur la densité.

    S’accrocher sur les densités du secteur A (frange Ouest et notamment l’impasse des Beauvais), de 20 à 25 logements/ha ;

    Diversifier la typologie des logements ;

    Raisonner à l’échelle de la ville et d’un nouveau quartier ;

    Redonner une nouvelle identité au travers d’une écriture architecturale

     

    Ces objectifs se traduisent par plusieurs actions concrètes au niveau du schéma d’ensemble :

     

     

    Action 1 : Mise en oeuvre d’une coulée verte structurante :

    La composition prend appuie sur l’espace paysager devant la résidence Eléonor Daubrée et le prolonge. Cet ensemble paysager forme un lien entre les logements de la résidence et du nouveau quartier. La desserte de quartier s’appuie également sur l’espace paysager.

    L’espace paysager formant la liaison entre le nouveau quartier et la résidence prend une dimension et une force plus pertinente lui donnant une identité de coulée verte.

    La desserte de quartier s’appuie la coulée verte mais se ramifie afin de desservir de plus petites unités de voisinages.

    L’organisation parcellaire (toujours inspirée des lanières voisines) valorise une orientation vers le Sud.

     

     

    Action 2 : La reconstitution d’un front de rue :

    Création de logements intermédiaires (maisons de ville R+1) permettant la reconstitution d’un front de rue (rue de Belle Lande).

     

    Action 3 : L’affirmation des lanières :

    Une organisation parcellaire inspirée des lanières voisines (frange ouest).

    Un travail en lanières orientées Sud.

    Une voirie partagée resserrée.

    Un travail de ruelles en adéquation avec les lanières.

     

    Action 4 : Une gestion des eaux pluviales (EP) :

    Un travail alternatif des EP.

    Une adéquation entre la gestion des EP et le cadre paysager.

     

    Action 5 : L’aménagement d’un espace public de transition :

    Au-delà du projet de lotissement, il s’agit de proposer un lieu qui puisse servir de transition entre les diverses parties urbaines que sont la rue de Belle Lande, la rue Eléonor Daubrée ainsi que le nouveau secteur d’habitat. Cet aménagement, qui se veut global, doit permettre de :

    - Améliorer l’accès à la rue Eléonor Daubrée ;

    - Servir d’aménagement de sécurité sur l’axe de la rue de Belle Lande où les vitesses sont excessives.

    - Prendre en charge l’arrivée de la liaison douce ainsi que sa traversée de voirie.

     

  • Avec le projet de passerelle au-dessus de la voie ferrée et le positionnement stratégique du stade Tezé Herbert vis-à-vis de cet ensemble, il convient d’intégrer au projet d’ensemble une continuité douce (piéton-cycle) avec les cheminements existants ou à créer.

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    Le lotissement sera desservi par une nouvelle intersection établie à partir de la rue de Belle Lande et en appui sur la rue Eléonor Daubrée. La restructuration de cette intersection permettra une meilleure maîtrise des flux routiers intensifiés notamment par la requalification des logements de la rue Eléonor Daubrée. La voirie développée par la restructuration de cette intersection sera à double sens et permettra de desservir le nouveau secteur d’habitat.  

     

    Les dessertes internes à l’opération seront traitées dans un esprit d’espaces de rencontre avec des aménagements correspondant à une zone réglementaire de type « zone 20 ». Il s’agit donc à travers cette voie de desserte interne de proposer un espace public de type « ruelle ». L’ensemble sera à double sens.

    La voie de desserte interne se rattachera à la rue Eléonor Daubrée. Ce bouclage favorisera les liaisons inter quartiers en établissant un lien entre le nouveau secteur d’habitat et l’ancien.

    Par ailleurs, afin de reconstituer un front bâti le long de la rue de Belle Lande, les logements des deux macro-lots  se desserviront directement depuis cette voie.

    Un accès carrossable principal à chacun des lots sera autorisé. Son positionnement sera figé et sa localisation est indiquée au plan de composition.

    La largeur des accès est fixée à 5 mètres par 6 mètres minimum de profondeur afin de garantir deux places de stationnement par lot, en accès libre depuis la voie interne du lotissement.

    Ces places de stationnement privatives seront réalisées par les acquéreurs.

    Les garages en sous-sol enterrés et accessibles depuis l’extérieur seront interdits.

     

    En compléments, selon les dispositions réglementaires de chaque lot, il sera autorisé un deuxième accès sur les voies internes du lotissement. Ce deuxième accès devra être contigu à l’accès matérialisé au plan de composition et devra être compris dans les polygones d’implantations. Ce deuxième accès permettra par exemple la création d’un garage, d’un car-port ou d’un porche. Cette particularité permettra d’une part d’augmenter la capacité de stationnement sur chaque lot (ajout de deux places supplémentaires) et d’autre part, d’affirmer un front de rue urbain.

     

     

      

     

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    L’état actuel du terrain a montré que la qualité du site est faible au regard de son occupation actuelle. En effet, il n’y a pas d’arbre remarquable ou de haie bocagère. Le seul couvert végétal est constitué de haies de thuyas taillés.

    Néanmoins, l’intérêt paysager réside dans l’espace vert situé au droit de la rue de Belle Lande en contrebas de la résidence de la rue d’Eléonor Daubrée. Le travail d’une coulée verte en appui sur cet espace paysager, ainsi que l’inclusion d’une liaison douce à l’échelle de la ville renforce l’intérêt de la frange Est du lotissement. Cet ensemble se situe partiellement en dehors du périmètre du permis d’aménager.

     

     

    A noter également un cône visuel sur l’école privée Notre Dame. Ce bâti est identitaire et qualitatif. Le maintien de cette perception visuelle permet d’une part d’avoir une vue valorisante et d’autre part de mieux rattacher visuellement le secteur d’habitat au centre-ville.

    Eléments supprimés :

    - les haies de thuyas présents sur les diverses franges

    Éléments conservés :

    - les arbres au droit de la rue de Belle Lande mais ils sont en dehors du Permis d’aménager

    Eléments mis en valeur :

    - les arbres au droit de la rue de Belle Lande mais ils sont en dehors du Permis d’aménager

    - La vue sur l’école Notre Dame

    Éléments ajoutés :

    - Une coulée verte.

    - Des chemins piétonniers : un réseau de chemin draine le nouveau secteur d’habitat. Il desserte directement de nombreux lots et permet de relier, la coulée verte.

     

     

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    La régulation des eaux pluviales sera réalisée par la création de deux bassins paysagers gérant chacun un sous bassin versant au sein du bassin versant intercepté. Il s’agira de dépressions paysagères sèches travaillées en parallèles de l’espace arboré au droit de la rue de Belle Lande. Ces dépressions paysagères participeront ainsi à valoriser la lecture de l’entrée des divers secteurs d’habitat. Un soin particulier leur sera apporté.

  •  

     

    Le projet souhaite promouvoir un nouveau quartier respectueux de l’architecture locale en :

    • Définissant des polygones d’implantation variés favorisant une architecture unitaire mais diversifiée (rythmes) ;
    • Imposant des angles et des lignes d’accroche pour les constructions pour  maitriser l’implantation du bâti et l’image urbaine ;
    • En imposant des lignes de murs obligatoires afin de valoriser la dialectique construite entre l’espace public (ruelle) et les espaces privés ;
    • En gérant la hauteur maximale des constructions ;
    • En imposant, pour les constructions principales, un volume principal ayant un plan rectangulaire affirmé et une toiture à double pentes qui devra respecter un angle minimum de 40° à 50°.

     

    Pour les constructions :

    Afin d’intégrer les constructions à la topographie du terrain naturel : 

    - Il est fixé une côte d’implantation NFG en correspondance avec la voirie publique.

    - Il sera donc privilégié un accès de plain-pied.

    - Les constructions devront respecter les polygones d’implantation.

    - Les constructions devront respecter les angles et lignes d’accroches obligatoires.

    - Les constructions et les extensions devront présenter une simplicité de volume.

    - La conception du volume principal aura obligatoirement un plan rectangulaire affirmé.

    - Les ouvertures devront respecter les grands principes de composition des façades resteront les lignes verticales et horizontales.

    - Le volume principal aura obligatoirement une toiture à double pentes qui devra respecter un angle minimum de 40° à 50° maximum comptés par rapport à l’horizontale (cette disposition s’applique uniquement à la construction principale).

    - Toute architecture à référence régionale, autre que l’architecture locale, sera interdite (maison à colombage, chalet savoyard, haciendas…).

    - Toute architecture pastiches ou comprenant des décors passéistes (colonnades, frontons…) sera également interdite.

     

    Concernant les matériaux et les couleurs:

    L’unité d’aspect des constructions devra être recherchée par un traitement harmonieux de toutes les façades. Pour cela, les constructions principales devront respecter les règles suivantes : 

    - Plusieurs teintes pourront être autorisées pour une même construction à conditions qu’elles soient réparties par volume ou par détails architecturaux et dans la limite de 3 teintes maximum par construction.

    - L’emploi à nu de matériaux (briques, parpaing, etc…), destinés à être enduits, sera interdit

    - L'aspect et la teinte des enduits se rapprocheront de ceux des façades traditionnelles : mortier de chaux naturelle ou pierre du pays ou enduit gratté à la chaux. Les blancs seront interdits ainsi que tout relief dit "rustique".

    - Le granit apparent sera également autorisé à l'exclusion de toute imitation.

    - Le bardage bois autoclave et les maisons en ossature bois seront autorisées.

    - Les toitures des constructions principales et bâtiments annexes seront de teinte ardoise sauf pour les verrières, les toitures terrasses et les panneaux photovoltaïques ou solaires.

    - Les constructions secondaires seront peintes dans les mêmes tonalités que celles choisies pour la construction principale.

     

    Pour les clôtures et la végétation en limite séparative des espaces publics :

    Sur les limites concernées par une ligne de murs obligatoire : 

    Lorsque les constructions ne s’implanteront pas sur la totalité de la ligne de mur obligatoire :

    - Un mur sera constitué pour reprendre l’alignement bâti et ainsi respecter la ligne de mur obligatoire ;

    - Ce mur sera constitué avec les mêmes matériaux que la construction qui s’implante sur la ligne de murs obligatoire.

    - Le mur positionné en alignement de la voie, ce dernier présentera obligatoirement une hauteur de 1.50m (par rapport au niveau de voirie).

    - L’ajout d’une porte ou d’un portillon sera autorisé. 
     

    En dehors des limites concernées par une ligne de murs obligatoire :

    En l’absence de clôture, le jardin et les abords des constructions devront avoir un aspect soigné jusqu’aux limites sur rues ou espaces publics.

    Les éventuelles clôtures seront obligatoirement composées d’une haie vive arbustive. La haie arbustive sera composée d’essences locales. Les haies mono spécifiques de type thuyas, cupressus, lauriers palmes, seront interdites.

    Les haies pourront être doublées d’un grillage plastifié (vert, gris ou noir) ou des panneaux électro-soudés (vert, gris ou noir), ou d’une barrière bois ajourée.

    Dans tous les cas, la hauteur des éléments de clôtures ne devra pas excéder 1.50m maximum.